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房地产融资租赁发展前景分析 行业将迅速发展

随着“十三五”规划的展开,我国城镇化、工业化步伐加快,经济增长方式转变、传统产业升级、新兴行业崛起和基础设施建设的持续发展都需要大量的固定资产投资,我国将成长为世界上最大的租赁市场。

租赁作为政策鼓励的房地产发展方向,涉足的资本与开发商预期将继续大幅增加。

同时,如何解决租赁盈利的问题也浮出水面。租赁市场的核心问题依然是租售比悬殊,“目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性,全国大部分城市租售比在500:1以上。这种情况下,租赁可能全行业亏损。”中原地产首席分析师张大伟认为。

未来如何解决盈利问题以及提高租赁回报率?除了低价供应租赁用地之外,相关税收、金融和法律的支持也缺一不可。

租赁融资兴起

据前瞻产业研究院《中国融资租赁行业市场现状与发展前景预测分析报告》数据显示,在经济发展新常态下,我国融资租赁行业发展步入黄金期,截至2016年,全国融资租赁总部企业超过 7000家,比上年增加约2500家;融资租赁合同余额达到人民币 5.33万亿人民币,比上年增长 20%。融资租赁行业未来仍将保持年均 20%以上的复合增速,到2021年将有望达到人民币20.79万亿元,融资租赁在中国具有广阔的市场前景。

资料来源:前瞻产业研究院整理

2017年四季度以来,由于境内融资的诸多限制,境外发债成为房企寻求短期融资的重要渠道。据联讯证券统计,2017年内房企海外发债规模达404.6亿,2018年进一步提速,年初至今规模已高达644.7亿元。

然而,海外渠道也或将面临收紧压力,日前,外汇局表示,将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理,除有特殊规定外,房地产企业不得借用外债。

另一边厢,房地产资产证券化的兴起,为房企打开了一扇窗。通过资产证券化,房企可将流动性缺乏但未来有较好现金流的资产,打包出售后通过结构化设计在资本市场上转让,房企在吸收零散的社会资金的同时,能够分散和转移风险。

据联讯证券统计,截至2018年一季度,房地产行业资产证券化类产品共发行了81单,融资总规模达1253亿元,其中住房租赁类REITs产品成为主力。最近的一次房企通过住房租赁REITs的消息来自恒大,上海证券交易所披露信息显示,5月4日,中国恒大在上交所提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被受理,拟发行金额100亿元。

据披露,近期包括首创置业、泰禾集团、中城投资、绿城、石榴置业在内的房企也将发行长租公寓资产证券化业务,预计住房租赁债券规模总共为174亿元。此前,保利、碧桂园、招商蛇口、旭辉等龙头房企已率先出台了类似产品。据不完全统计,截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模已近千亿。

与此同时,租赁并购基金也已出现。3月12日,中国建设银行与新派公寓发起首期20亿元公寓资产并购基金,促进租赁市场快速整合发展。业内专家预测,随着REITs相关政策法规的不断推出,未来房企通过资产证券化形式进行融资的模式将会更加成熟。国泰君安也指出,长租公寓是国家现阶段重点鼓励和扶持的行业,加上重资产持有模式拉长投资回收期,资产证券化是释放行业资金沉淀最有效的解决方法。

租赁盈利难题

虽然租赁炙手可热,但与传统房地产开发商不同,租赁是一门需要专业运营的生意。张大伟认为,当下资金面趋紧,而租赁融资是相对宽松的融资渠道,一些并没有发展长租业务的企业,也在密集发布租赁融资,有圈钱进行房地产开发的嫌疑。

此外,租赁市场的核心问题依然是租售比悬殊,目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。中原统计数据显示,京沪穗深中房租收益最高的广州,租金回报率也仅1.7%。这意味着,单纯靠租金回报,需要59.17年才能回收成本。

建行广东分行行长刘军以4.9%的三年期贷款利率概算,包括税费在内,租赁住房的租金回报率、利润率至少要达到5.5%。刘军认为,房企提升租赁的收益率有两个方向,一是租购同权,推动集体建设用地入市;二是以土地自持竞拍的方式。

目前全国已开始出让低价的租赁土地,北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市都在加速供应租赁用地,其中很多为集体土地。

此外,万科有关人士认为,长租公寓的前期投入资金巨大,回报周期长。如果可以在项目获取、税收优惠甚至是租金补贴方面有一些优惠政策,引导更多开发商进入长租公寓领域,也非常有利于盘活现有资产及去库存。

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